Sauvegarde et utilité du patrimoine bâti au Liban

Le Liban a des villes qui comptent parmi les plus anciennes du monde. Elles couvrent toutes les régions du pays mais les plus densément peuplées se trouvent le long du littoral méditerranéen ; cette zone côtière assez étroite, très peuplée, concentre la majeure partie de l’immobilier bâti.

Selon la Banque mondiale, la part de la population libanaise résidant dans les zones urbaines du pays se monte à près de 88%. Son taux de croissance y est le plus élevé. Cela signifie que la pression démographique sur les zones urbaines continuera à augmenter et particulièrement dans les villes du littoral dans lesquelles la densité moyenne s’élève à 10.000 habitants au km2, alors qu’elle est de 1.300 sur le littoral et près de 500 pour l’ensemble du pays.

Nous nous retrouvons donc face à trois facteurs qui renforcent continuellement la demande de terrains constructibles et de surfaces construites : d’abord, la rareté des surfaces constructibles avec une zone côtière étroite et déjà en situation de surexploitation foncière ; ensuite, une population croissante et donc une demande accrue d’immobilier ; enfin une recherche effrénée de placements sûrs garantis par la pierre. Ensemble, ces facteurs soumettent les vieilles demeures et autres bâtiments anciens des villes à une logique spéculative de recherche continue de surfaces utilisables : pourquoi donc conserver une vieille demeure de deux ou trois étages alors qu’on peut la remplacer par une nouvelle construction plus grande et promettant donc un rendement bien plus élevé ?

A cela s’ajoute un autre facteur déterminant : celui de l’inadéquation à la réalité présente des moyens légaux de protection du patrimoine bâti privé. En effet, d’une part, la loi libanaise sur les antiquités – datant de 1933 – ne considère comme méritant protection que « les apports de l’industrie humaine recouvrant le sol de formation géologique, tous ouvrages ou édifices anciens, restes ou vestiges d’édifices anciens antérieurs à l’année 1700 ». Par ailleurs, cette même loi n’envisage comme unique moyen de protection des biens privés que leur expropriation. La seule issue qui demeure donc pour classer un bien privé qui satisfasse aux critères patrimoniaux (représentativité historique, architecturale, unicité, etc.) consiste soit en une décision du ministère de la culture de porter ce bien à l’inventaire des monuments nationaux au cas où il revêt une valeur exceptionnelle soit en une demande directe de son propriétaire.

D’autres limitations à la possibilité de l’État de classer un bien immobilier privé se rejoignent pour rendre quasi impossible la protection de ces biens : la Direction générale de antiquités n’a pas droit de vote au Conseil supérieur de l’urbanisme et toutes les propositions d’amélioration de la loi sur les antiquités transmises au Parlement sont restées lettre morte. Ces limitations rendent quasiment impossible tout exercice de protection d’un bien privé jugé patrimonial par la Direction générale des antiquités.

Comment protéger le peu qui reste ?

Puisque les ressources publiques allouées à la protection du patrimoine sont en dessous des besoins et vont selon toute vraisemblance se réduire encore à cause de la situation financière de l’Etat, il faudrait recourir à d’autres modalités permettant de compenser un propriétaire du dommage encouru par un possible classement de son bien : a) trouver le moyen de couvrir le manque à gagner qu’encourent les propriétaires acceptant de ne pas détruire leur bien pour laisser la jouissance de sa présence à la société et, b) en même temps, corriger une inégalité flagrante entre celui qui accepte de garder intact son bien, donc de ne pas profiter de sa possible destruction et le propriétaire d’une parcelle équivalente qui pourra en tirer un important bénéfice puisque libre de contraintes légales.

Les moyens possibles de compensation d’un propriétaire qui aura accepté de conserver son bien peuvent prendre plusieurs formes. Du plus simple au plus complet, voici quelques possibilités.

Un assemblage de mesures financières, légales et techniques comme les abattements fiscaux ou l’élimination de certaines taxes (taxe immobilière, taxes municipales, droits de transmission aux héritiers), abonnements aux services de l’eau et de l’électricité réduits ou annulés, facilitation des autorisations, offre d’appui technique gracieuse pour un programme de restauration ou de réutilisation, sont autant de mesures qui peuvent être accordées aux propriétaires tant que subsistera le bien. Toutes ces mesures sont faciles à mettre en œuvre et pèseront peu sur les finances publiques mais elles demeurent des idées qui n’ont aucun fondement légal en dehors de la reconnaissance dans la loi sur les antiquités du droit du propriétaire à compensation. 

La récompense de l’attente serait due à tout propriétaire s’abstenant de détruire son bien et consisterait à verser une rente annuelle, pour une certaine durée et dont la valeur totale devra égaler au moins le bénéfice espéré en cas de destruction du bien. Il s’agit ici aussi de compenser l’abandon du droit du propriétaire à détruire le bâtiment protégé, de le laisser en l’état, voire de le réhabiliter, pour le bien commun de la société. Cette rente doit être supérieure au taux de rémunération de l’épargne, actualisée des flux futurs puisqu’elle est censée compenser la perte du bénéfice espéré par la destruction du bien. Il faudrait enfin ajouter à cela un montant couvrant les besoins de conservation, de restauration et d’aménagement du bien pour répondre aux besoins de confort de ses habitants (chauffage, eaux, sécurité incendies, mobilité des personnes âgées, etc.).

Les options réelles : Afin d’inciter les propriétaires de biens patrimoniaux à les conserver intacts, l’État pourrait s’inspirer du concept des options réelles. Rappelons en quoi cela consiste. Prenons l’exemple, du possesseur d’une option Put américaine. Il a le droit et non l’obligation de vendre l’actif sous-jacent, jusqu’à l’échéance du contrat, au prix d’exercice. Une option réelle ne porte pas sur des actifs financiers et n’est donc pas traitée sur des marchés organisés. En réalité, elle est davantage un outil d’aide à la décision qu’un instrument financier. Peut-on néanmoins s’en inspirer aux fins de protéger le patrimoine ?

Une illustration sera sans doute plus explicative qu’un long développement théorique.

Soit un bâtiment présentant certaines qualités architecturales construit sur un terrain de 1 million de dollars. Supposons que le terrain permettrait de construire un nouveau bâtiment augmentant la valeur totale du bien immobilier à 2 millions en investissant 500.000. La décision rationnelle du propriétaire serait de détruire le bâtiment actuel pour être libre le jour venu de construire et de réaliser la plus-value de 500.000. Mais si une entité protectrice du patrimoine offrait au propriétaire un Put d’un an, renouvelable, d’acheter son bien à 900.000 sous condition que le bâtiment actuel soit toujours présent et en bon état, le propriétaire hésiterait à détruire ce bien parce qu’il perdrait l’option. Certes, ce n’est pas une protection absolue, mais c’est une sauvegarde peu coûteuse pour les finances de cette entité qui n’aurait à acheter que si les prix chutent à un point tel que les propriétaires vendront en dessous du prix qu’avait le marché au moment de l’émission de l’option. 

On le voit, cette méthode permet, sans usage de la coercition, sans ressources financières importantes, de rendre attractif pour les propriétaires le maintien de leurs propres biens. 

Toutes ces dispositions peuvent être mises en œuvre ensemble ou séparément. Et, bien évidemment, en contrepartie, il pourrait être demandé au propriétaire d’ouvrir son bien pour des visites publiques certains jours et à certaines heures.

Dans le contexte actuel, le secteur privé pourrait jouer un rôle capital et remplir le vide laissé par la faillite de l’État qui diminuera fortement et certainement l’allocation de ses maigres ressources aux antiquités, musées, anciennes demeures et biens protégés par la loi. Ainsi, comme cela s’est déjà passé dans des pays comme l’Italie ou la Grande-Bretagne, le secteur privé – avec l’accord de l’État – est intervenu et a participé au sauvetage de demeures historiques. En Italie, la banque française du Crédit Agricole a privilégié des demeures historiques pour y établir ses branches, utilisant ainsi un patrimoine urbain qui avait perdu son utilité économique, le restaurant et le revalorisant à ses frais. L’opération a été profitable à la banque qui a obtenu des bureaux prestigieux et à l’État Italien dont une partie du patrimoine bâti a été restaurée et remis en usage sans qu’il lui en coûte.

Un autre exemple se trouve au Caire, plus exactement dans la partie Khédiviale, qui a connu une vie vibrante et très cosmopolite. Cette partie du Caire, composée d’immeubles art-déco, néoclassiques et néobaroques avait été développée par le Khédive Ismail au 19e siècle et est restée le cœur névralgique de la Ville pour près d’un siècle. Les divers contrôles mis en place pour les loyers depuis les années 1950, les nationalisations et une gestion défaillante ont vite fait de mettre à mal le bâti et la vie de cette partie de la ville. C’est uniquement en 2008 que des lois ont été votées pour la protection du caractère historique et la restauration de ce patrimoine. Depuis, de jeunes architectes du Caire et des hommes d’affaires égyptiens ont fondé une société privée « Al-Ismaelia for Real Estate Company » dont l’objectif était la location ou l’achat de bien-fonds historiques. Al-Ismaelia a déjà acquis plusieurs bien-fonds, les a restaurés et en a aménagé les intérieurs pour des usages contemporains, redonnant vie à un patrimoine architectural du 19e siècle. A noter qu’en 2016, Al-Ismaelia a obtenu un prêt de la Banque Européenne de Reconstruction et de Développement (BERD) de 16 millions de dollars US.

On le voit, il n’appartient qu’à nous de faire le nécessaire pour protéger notre histoire. Les moyens existent, les exemples extérieurs également, reste la volonté et le courage.